《民法典》合同编租赁合同章共32条。该章大部分法条是从《合同法》《城镇房屋租赁合同司法解释》承袭或修订而来。
其中大的修订共有 6 个法条，主要完善了不定期租赁的推定规则、明确优先承租权、合理分配租赁物维修义务。贵阳合同纠纷律师就本文梳理了该章实质性修订的法条并逐一进行解读，以供大家参考。一、完善不定期租赁的推定规则•第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。释义：关于合同形式，合同编通则已作出规定，即当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。不定期租赁合同主要指的是没有约定租赁期限或者租赁期限约定不明，且事后也不能确定租赁期限的租赁合同。为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作出以下几个层次的规定：第一，租赁期限不满 6 个月的租赁合同，可以采用口头形式也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大(当然不排除大型的机械设备)，租赁物使用后变化不大，租金较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任。因此，不必要求当事人以书面形式订立合同。第二，租赁期限在 6 个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式，是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高、租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。第三，租赁期限 6 个月以上的，当事人没有采用书面形式订立租赁合同，并非导致合同无效，而是产生约定的期限不予承认的效果。一般规定形式要件的条款，是为了提醒当事人尽到审慎义务，重视合同的订立。但租赁期 6 个月以上的合同，若能确定租赁期的应当视为定期合同。在《民法典》制定前，并未规定“无法确定租赁期”的情形下视为不定期租赁，因而不采用书面形式的，法律是否应一律将其视为不定期租赁存在争议。对租赁期限的约定，应当由当事人协商。法律一般不应干涉当事人对期限的约定。定期租赁和不定期租赁，其合同的形式和效力等，在法律规定上有所不同，若一律视为不定期租赁，则过于僵化，有违合同自由的原则，也不符合民法的诚实信用原则和公平原则。因此，《民法典》作出相应修改。在本条规定中，即使应采用书面形式而未采用，也存在可以视为定期租赁的情况。其一，如果租赁合同虽未采用书面形式，但双方当事人对租赁期限无争议的，应为定期租赁。其二，即使双方当事人对租赁期限有争议，但若一方能举证证明约定有确切的租赁期限的，应为定期租赁。其三，若双方对租赁期限有争议，可以参照《民法典》第 510 条规定确定租赁期限，也可以适用《民法典》第 730 条关于租赁期限“没有约定或者约定不明确”情形下的规定加以确定。“无法确定”的表述意味着，不仅当事人自身可以对约定期限情况进行举证证明，司法机关也可以依据法律规定的关于合同约定不明情况下，交易习惯、行业标准等规定进行推定。这体现了充分保障当事人意思自治，增加认定为定期合同的可能性，有利于维护交易的稳定性。二、出租人维修义务●第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。释义：出租人负有保持租赁物适于使用、收益状态的义务，在租赁物存在瑕疵或被毁损的情况下，出租人应当承担维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人履行维修义务，可以由出租人主动作为，也可以由承租人提出。承租人请求出租人履行维修义务的，以租赁物有维修的必要及维修的可能为要件。租赁物有维修的必要是指租赁物发生毁损等情事，如不维修将致使承租人对租赁物不能为使用、收益或不能圆满地为使用、收益，如出租的房屋因时日长久，遇雨渗漏，承租人无法居住等情形。并非一切与交付时不一致的状态都有维修的必要，租赁物虽有瑕疵，但不妨碍使用、收益的，则无维修的必要。租赁物是否具有维修的可能，不仅应以物理上或技术上是否可能作为判断标准，还应以社会一般观念或经济上的意义加以决定。租赁物有维修的必要及可能时，承租人可以向出租人发出维修的请求，催告出租人在合理的期限内对租赁物进行维修。该合理期限应当根据租赁物的损坏程度、承租人需要维修的紧迫程度以及出租人的维修能力等具体情况确定。出租人应当在承租人提出的合理期限内履行对租赁物的维修义务，以满足承租人使用租赁物的需求。同时，出租人不履行维修义务，任凭租赁物部分或全部毁损、灭失，致使承租人无法实现合同目的的，构成根本违约，承租人可依据《民法典》的有关规定，解除合同并请求出租人承担违约责任。关于出租人维修租赁物的义务，我国大陆和台湾地区的学者多持否定说，认为在非因承租人的过错所致租赁物需要维修的情形下，出租人才负有维修租赁物的义务，因承租人的过错致使租赁物需要维修的，则由承租人承担维修义务，本条规定采用这一观点。承租人拒不履行维修义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当按照《民法典》的有关规定，承担损害赔偿责任。三、房屋承租人对租赁的房屋行使优先购买权●第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。法条沿革：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。释义：关于优先购买权性质的认定，理论上一直存在分歧，主要有以下四种观点：第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人（优先购买权人）可以依单方之意思表示，形成与义务人（出卖人）的以将租赁房屋出卖给第三人的同样条件为内容的合同，而无需义务人(出卖人)的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才可行使。第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人就可行使权利，期待权即可获得实现。第三，请求权说。请求权说认为优先购买权是权利人对出卖人享有的买卖合同订立请求权。在权利人行使优先购买权时，买卖合同的成立尚须出卖人的承诺。有观点进一步将请求权说概括为附强制缔约义务的请求权。该说认为，在出卖人违反义务将租赁房屋出卖给第三人时，承租人可以诉请公权力介入，强迫该出卖人对其作出承诺的意思表示。换言之，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求负有强制承诺的义务。第四，在德国民法理论上，部分学者主张将依优先购买权形成的合同解释为附双重条件的买卖合同。具体而言，第一个条件是出卖人与第三人缔结买卖合同；第二个条件是优先购买权人表示行使权利。这一构想在德国普通法时期即已存在，编纂《德国民法典》的第一次立法委员会甚至将其列为一种可能的选择。还有学者认为，优先购买权的行使是对起初内容不确定的、长期并且附条件的买卖要约的承诺，换言之，优先购买权人借行使该权利，对出卖人的要约予以承诺。本条规定采纳了请求权说的观点，理由有以下四点：第一，承租人所享有的对抗第三人的效力是有限的，因为优先购买权不是物权，不能直接产生对抗第三人的效力。尤其是在第三人是善意的情况下，采形成权说对于第三人的保护极为不利。第二，如果认可其为形成权，则实际上给出卖人强加了一种就合同的内容必须作出承诺的义务，这和强制缔约没有本质差异。此种观点显然给出租人施加了不合理的义务，且与出租人所享有的所有权存在冲突，如此甚至将导致优先购买权具有优于所有权的效力。第三，从我国司法实践经验来看，并没有承认其为形成权，侵害优先购买权的后果只是赔偿损失，而不是直接在出租人和承租人之间形成合同关系。所以，优先购买权的实质是法律赋予承租人享有的、在出租人出卖房屋时优先于其他人定约的请求权。第四，承租人已经享有《民法典》第725条赋予的“买卖不破租赁”的权利以及第734条赋予的优先承租权，此时若再设立一个物权性的优先购买权会导致出租人和承租人之间保护的失衡。而在侵害优先购买权的情况下，究竟应当产生何种效力，理论上也存在两种不同的观点：一是无效说。此种观点认为，承租人可以请求转让合同无效，要求将已经转让出去的应有份额归于自己。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第 118 条(已失效)后段规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”显然，该意见采纳无效说。二是损害赔偿说。此种观点认为，在优先购买权受到侵害的情况下，不应当确定转让合同无效，而应当由优先购买权人请求出租人承担损害赔偿责任。但关于优先购买权人请求赔偿的依据和范围，存在不同的看法。有人认为，应基于缔约过失责任，赔偿优先购买权人的费用损失。也有人认为，应当基于违约责任，赔偿优先购买权人的利润损失。本条规定采纳了损害赔偿说，理由主要在于两方面：一方面，无效说增加了交易成本。房屋所有人已经与第三人就房屋买卖达成了协议，并支出了交易成本，如果宣告合同无效，可能导致财富的浪费。另一方面，无效说不符合鼓励交易原则。如果认定买卖合同无效，就导致恢复原状等后果，不符合效率原则，也与合同法鼓励交易的宗旨不符。从房屋买卖市场看，只要承租人可以证明损失存在，通过赔偿其损失，足以保障其权益，而不必使其获得特定的房屋。不过，如果承租人确有足够证据证明买受人与出租人恶意串通，则可按照合同无效的相关规定主张合同无效。另外，此处所说的赔偿范围是实际损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。这些损失都是因为出租人侵害承租人优先购买权而造成的，所以出租人应当赔偿。四、房屋承租人死亡的租赁关系的处理●第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。释义：房屋租赁合同是以房屋为租赁物的合同，是指出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同终止时将租用的房屋返还出租人的协议。房屋为重要的不动产，它既可以作为生产资料，又可以作为生活资料。作为生活资料，房屋是满足公民“住”这一基本生活需要的物质条件，从而住房租赁也就成为解决公民居住条件的重要手段。“住”一般以户为单位，所以，虽然承租人为一人，也可能会有其他共同居住人。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租赁关系中，承租人取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住人的，租赁关系终止。原共同居住人另有住房的，也可以终止租赁关系。五、租赁期限届满承租人继续使用租赁物以及优先承租权●第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法条沿革：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。释义：根据本条规定，租赁期限届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人不反对；承租人继续支付租金，出租人予以接受。当事人有此行为即可以推定双方有继续维持租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁变更为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。法定优先承租权的行使条件包括以下几个要件：第一，存在合法有效的租赁关系。租赁关系是优先承租权产生的前提，一方面，没有租赁关系或租赁合同没有实际履行，则承租人无法就使用租赁房屋产生收益，通过优先承租权保护其利益也就无从谈起；另外，优先承租权是基于租赁权产生的权利，广义上属于租赁权的一部分，没有合法有效的租赁关系，则承租人不享有租赁权，也不能享有优先承租权。对于转租而言，基于合同的相对性，次承租人仅与承租人存在租赁关系，因此只能向承租人而非出租人主张优先承租权。第二，出租人继续出租房屋。法定优先承租权的实质是法定的优先缔约权，即当出租人继续出租房屋时，承租人享有以同等条件优先缔结租赁协议以实现续租的权利，若出租人主观或客观上不继续出租房屋，如出租人收回房屋自用、房屋长时间无人承租等情况，出租人将不会与第三人缔结租赁协议，优先缔约权则无从谈起。另一个层面，承租人享有的优先承租权不能损害出租人的权益，这只有在出租人继续出租房屋的情况下才能成立，若出租人需要自用房屋或自租赁期限届满后房屋已长期无人承租，承租人主张优先承租权将损害或过分限制出租人对房屋的物权。我国已有地方法规明确规定出租人继续出租房屋为优先承租权的前提。但是，可以参考国外经验对出租人收回房屋自用、房屋长期无人承租等情况进行明确限制，以防止法定优先承租权制度形同虚设。第三，满足同等条件。为了保障相对人的利益，优先权必须在同等条件下行使，法定优先承租权也不例外。承租人行使该权利时续租的租赁条件应当与第三人的同等，这也是不影响出租人应有权益的保障。但对于“同等条件”涵盖的内容，有的学者认为，应当参照优先购买权的司法实践，将“同等条件”认定为“同等价格”，有学者认为“同等条件”除了租金还包括租赁期限和用途等。优先承租权与优先购买权在目标与结果上存在根本差异，不宜直接参照优先购买权的司法实践来定义优先承租权中的“同等条件”。“同等条件”作为承租人行使优先承租权的重要条件，需要对其进行明确规定，以保障优先承租权的有效适用。第四，在合理期限内主张。法定优先承租权的行使理应存在时间限制，否则涉及租赁物的新的租赁法律关系将无法产生及确定，法律关系长期悬而未决会导致更多的法律纠纷，也会侵害出租人和第三人的合法权益，不符合法定优先承租权设立的前提，此外，为保障承租人在合理期限内主张权利，出租人应当承担通知义务。六、结语即将租赁合同作为实践交易中运用频率最高的合同之一，《民法典》在很多方面作出了修改。《民法典》实施后，签订和履行租赁合同应注意哪些风险点？哪些属于法定受保护的范畴？哪些属于需要特别约定才能保障自身权益的情形？还需要大家进一步检索相关法律法规，研读类案，结合具体情况，进行研究与分析。